不動産投資について
- 2022/04/08
- 15:23
物件の内容・不動産収入
現在、東京23区内のマンション1部屋を賃貸に出しています。
家賃収入は年間で127万円。物件の購入価格は1900万円でした。
固定資産税と地震・火災保険を差し引くと年間利回りは6％ほど。
不動産投資はおおむね利回り7～10％が普通らしいので、ちょっと物足りない感じ。
物件自体が古く、築40年近いということもあります。
購入の経緯
知人が転勤で家を売るのだが、お前買わないか？と聞かれて（当時自分が賃貸暮らしだったので、その人は居住用にと話を持ってきた）、株式投資だけよりはリスク分散できるかな、と思い検討を開始。
築年数が経っているのが気になりましたが、物件の場所も自宅に近く、土地勘があったため、ここなら借りる人がいないと困ることはないかな、と購入を決めました。管理人さんの人柄や仕事ぶりも良かったのもポイントでした。
住宅ローンは使わず、株式を一部売却し手持ち資金を合わせて現金一括で購入しました。
売買契約は司法書士にお願いして、相手との直接取引だったため、不動産会社の取引手数料はかかりませんでした。
不動産投資のメリット
メリットはやはり利回りの良さです。REITも持っていますが、REITの分配金利回りは3～5％くらい。
REITは物件の種類（オフィス、住宅、ホテル、商業施設、物流施設など）や立地場所を広く分散できるので、イメージとしては株式投資に例えるなら、
不動産投資＝個別株
REIT＝投資信託
REIT＝投資信託
みたいに捉えています。
あとは、株式のように毎日価格を気にしなくていいのが精神的にラクです。
不動産投資のデメリット
デメリットの一番は事務仕事が増えること。
不動産収入を確定申告で青色申告するには、帳簿をつける必要があります。
こういうのが苦手な人は苦労するかも。
こういうのが苦手な人は苦労するかも。
シロクマPOは自営業なので会社の帳簿も不動産の帳簿も会計ソフト（弥生会計）を使用しています。
ちなみに、青色申告特別控除は65万円と10万円がありますが、不動産の貸付けが事業的規模かどうかで
金額が変わります。事業的規模かどうかは10戸以上貸付けしているかどうかがラインのようです。
※くわしくはお住いの地域の税務署にご確認ください。
金額が変わります。事業的規模かどうかは10戸以上貸付けしているかどうかがラインのようです。
※くわしくはお住いの地域の税務署にご確認ください。
なのでウチは10万円の青色申告特別控除ということになります。
ほかには、
・減価償却費を計算（エクセルで管理）
・入居者が変わるたび契約書を交わす
・更新のたび契約書を交わす
・給湯器や据付エアコンの故障などへの対応
・リフォームの依頼、施工前後の確認立ち合い
・減価償却費を計算（エクセルで管理）
・入居者が変わるたび契約書を交わす
・更新のたび契約書を交わす
・給湯器や据付エアコンの故障などへの対応
・リフォームの依頼、施工前後の確認立ち合い
など意外とやることは多いです。多いと言っても年に数回あるかどうかですが。
なお、物件の管理や入居者との対応などは地元の不動産会社にお願いしています。
そのため入居者と顔を合わせることはなく、契約書のやり取りなども
シロクマPO ⇔ 不動産会社 ⇔ 入居者
という流れです。直接だとトラブルがあったとき大変なのでプロに任せたほうが安心です。
入居者トラブル
これまで何回か入居者が変わっているのですが、人によって部屋の使い方がキレイだったり、
汚かったりで、こればかりはガチャですね。当たりの人が入るのを祈るばかり。
トラブルというほどではありませんが、しょっちゅう家賃の支払いを忘れる人がいました。
支払日後に口座を確認すればいいのですが、こちらも確認を怠って、あれ、先月家賃が
振り込まれてなかった、なんてことも。毎回、不動産会社に連絡するのが面倒でした。
現在入居しているのは、某有名企業の借り上げ社宅で、契約者が会社なので、家賃が
払われないという心配がないのがよかったです。
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